Coll explicó que obtener un préstamo hipotecario no es un proceso inmediato; implica buscar una propiedad, dialogar con la familia y recibir la evaluación del banco. “Desde que aparece la oferta hasta que se empieza a desembolsar pasan un par de meses”, aclaró.
Durante 2024 y gran parte de 2025, la actividad en este sector mostró un crecimiento sostenido. En la Ciudad de Buenos Aires, donde hay más datos disponibles, los créditos hipotecarios representaron el 20% de las compraventas. Sin embargo, el aumento del dólar y las tasas de interés hacia septiembre de 2025 causaron una desaceleración.
“Tuvimos un parate y recién, tímidamente, en el verano se volvió a mover el mercado”, indicó. Tras una reciente reducción de tasas en marzo, Coll observó un repunte gradual: “Cuando reactivás, tarda un poquito en empezar a moverse. Todos los meses están empezando a haber cada vez más operaciones”.
Actualmente, se estima que entre el 10% y el 12% de las transacciones se realizan a través de financiamiento hipotecario, y la tendencia es hacia un incremento. Este desfase entre la oferta de préstamos y el cierre de las operaciones se debe al tiempo que requiere el proceso.
En cuanto a los solicitantes, Coll afirmó que se trata principalmente de familias de clase media, especialmente personas de entre 30 y 45 años con ingresos formales. En muchos casos, varios miembros del grupo familiar se involucran para cumplir con los requisitos establecidos por los bancos.
“Para un préstamo estándar de $100 millones, que equivale a unos USD 70.000, tenés que demostrar ingresos familiares de alrededor de $3,3 millones”, explicó. Por esta razón, muchas entidades han comenzado a aceptar garantes, como un padre o un familiar, que permiten sumar ingresos y acceder a montos más altos.
Asimismo, destacó que las condiciones actuales son favorables para la demanda de créditos hipotecarios. Resaltó la estabilidad económica, la variada oferta de propiedades, el incremento del salario en dólares y que los precios de los inmuebles no han crecido al mismo ritmo. “La cuota es muy parecida a la de un alquiler”, subrayó.
Como ejemplo, mencionó que la cuota de un préstamo de $100 millones ronda los $800.000 mensuales, comparándose con el alquiler de un departamento de dos ambientes o de algunos tres ambientes pequeños en la Ciudad de Buenos Aires. Sin embargo, recordó que las familias necesitan un ahorro previo equivalente aproximadamente al 25% del valor de la propiedad.
En otro orden, afirmó que el índice de morosidad en la cartera hipotecaria es prácticamente nulo. En este sentido, mencionó que el principal requisito para obtener financiamiento es no tener antecedentes negativos en el sistema financiero.
“No es lo mismo tener una deuda irregular importante o un préstamo que no pagaste, donde demostraste falta de voluntad de pago, que haber quedado marcado por una situación administrativa menor”, sostuvo. Señaló el ejemplo de aquellos clientes que olvidan cancelar una cuenta bancaria o saldar un pequeño mantenimiento, provocando registros de deudas de bajo monto. “En ese caso sabemos que fue un error y se analiza de manera diferente”, concluyó.
