La reciente medida del Gobierno para fomentar los créditos hipotecarios ha suscitado un debate en el mercado que va más allá de su repercusión en el acceso a la vivienda: ¿es el plazo fijo UVA la mejor inversión que puede realizar el FGS con esos fondos o responde más a una estrategia de política económica?
Luis Caputo, ministro de Economía, reveló que el FGS licitará hasta $2 billones en depósitos ajustados por UVA a través de los bancos. Esta iniciativa incluirá colocaciones de $200.000 millones en dos fases: una a un año, con una tasa mínima de UVA más 2,5%, y otra a cinco años, con un rendimiento de UVA más 4,5%.
A cambio de estos fondos, las instituciones bancarias deberán otorgar créditos hipotecarios destinados a la adquisición, construcción, ampliación o refacción de la primera vivienda. Estos préstamos estarán sujetos a una tasa máxima de UVA más 7,5%, con un plazo mínimo de 15 años y un monto que puede alcanzar los 150.000 UVA.
El plazo fijo UVA parece ser la opción más adecuada para el uso de los recursos, ya que tanto el depósito del FGS como los préstamos hipotecarios de los bancos se ajustarán por inflación. No obstante, no necesariamente es el instrumento que ofrece la mayor rentabilidad para el fondo.
De acuerdo a información de EcoGo, la cartera del FGS ascendía en junio a $123,42 billones. De esta suma, $95,85 billones estaban invertidos en títulos públicos nacionales, $17,71 billones en acciones, $4,35 billones en proyectos productivos e infraestructura, y $1,94 billones en plazos fijos. Además, el FGS mantenía disponibilidades por alrededor de $349.000 millones.
La primera licitación está programada para la próxima semana, por un total de $200.000 millones. Este desembolso podría ser cubierto por las reservas del FGS. Sin embargo, el verdadero desafío surgirá a medida que se realicen las colocaciones y se complete el programa.
«El FGS tiene $123 billones, de los cuales $95 billones están en títulos públicos, $17 billones en acciones, $4 billones en proyectos productivos y $1,9 billones en plazos fijos. Deberá desarmar algunas de estas inversiones para participar en estos plazos fijos UVA y será interesante ver cuáles eligen», comentó Christian Buteler, analista de mercados.
Buteler aseveró que el proceso será gradual y destacó que el primer tramo es relativamente pequeño dentro de la cartera. «La semana que viene comenzará con $0,2 billones, que es lo disponible. La desinversión dependerá de la gestión que esté a cargo de la cartera. No creo que se afecten los títulos públicos», añadió.
Uno de los aspectos más debatidos entre los analistas es el costo de oportunidad para el FGS. Un depósito a cinco años que ofrezca UVA más 4,5% resguarda el capital ante la inflación y otorga un rendimiento real positivo. Sin embargo, hay bonos CER a largo plazo que se ajustan al mismo índice y brindan tasas superiores.
«La estrategia del Gobierno no parece enfocarse en maximizar la rentabilidad del FGS, sino en financiar créditos hipotecarios a cargo de los bancos», explicó Federico Machado, director de una consultora económica.
El economista argumenta que el fondo podría lograr una mayor rentabilidad invirtiendo en bonos CER a largo plazo, que ofrecen ajustes por inflación más 10%. Así, tendría un mecanismo de ajuste similar, pero con tasas más beneficiosas.
Esta diferencia entre ambos instrumentos refleja el costo que asumiría el FGS por cumplir con la función de fondeo. Frente a un bono CER que ofrezca un rendimiento de inflación más 10%, el depósito UVA a cinco años proporcionará, al menos, un 5,5% menos anualmente. No obstante, permitirá al FGS contar con un producto bancario con propósito definido y un periodo más alineado con la política hipotecaria.
Además, varían los niveles de riesgo. El plazo fijo implica dependencia de la solvencia de la entidad financiera que lo gestione, mientras que el bono CER está relacionado con el riesgo soberano y es susceptible a las fluctuaciones del mercado. Ambos garantizan un ajuste por inflación, pero sus condiciones de liquidez, rendimiento y riesgo son distintas.
Para Santiago López Alfaro, el FGS no puede prestar recursos directamente sin establecer previamente una estructura financiera de largo plazo. Una opción es crear los depósitos UVA mencionados; otra, financiar a los bancos mediante instrumentos en el mercado de capitales.
«No se puede forzar al FGS a otorgar créditos sin un plazo fijo de largo plazo. Alternativamente, podría adquirir bonos a largo plazo emitidos por los bancos para que sean estos los que otorguen los créditos», propuso.
Una tercera alternativa sería la securitización. En este esquema, los bancos generarían préstamos hipotecarios, los agruparían en títulos respaldados por esas hipotecas, y después los venderían al FGS u otros inversores institucionales.
«Los bancos también tendrían la opción de securitizar los créditos y venderlos al FGS», agregó López Alfaro. Este modelo facilitaría liberar el balance de las entidades y reciclar fondos para generar nuevos préstamos, aunque requiere un mercado secundario más desarrollado y un marco regulatorio adecuado.
Machado también sugirió que la implementación de este programa podría obligar a los bancos a reestructurar sus propias carteras. Si reciben depósitos del FGS para incrementar el crédito hipotecario, es posible que las instituciones vendan títulos públicos de corto plazo para prestar a mayor plazo.
Esto podría resultar en un aumento de las tasas para los instrumentos de corto plazo y generar dificultades en el rollover de la deuda del Tesoro. Alternativamente, podría ser necesaria una intervención del Banco Central mediante la compra de estos papeles, lo que implicaría aportar liquidez y financiar indirectamente el esquema a través de emisión monetaria.
